一向表現強勢的領展，股價在2019中逼近$100水平時，出現一個反高潮，表現拾級以下，從高位回落最多超過四成。在剛布的全年業績，派息增多了，股價隨即反彈。大家又不禁會問，這隻亞洲最大的房地產信托基金(REIT)，股價是否已經見底呢？
近一年來，領展的股價可以說是走上高峰又跌到低谷，股價最高去到99.8元水平，可惜未能衝破100元大關 ，與紅底股無緣。股價由2019年的年中，一直反覆回落，曾經去到兩年多以來的新低，跌至50多元水平，究竟甚麼原因令到股價拾級而下？或者大家又會問，股價見底未？
(圖1 領展近2年股價表現)
領展股價下跌原因
領展股價下跌，其實有多個原因，有外在的因素，也有內在及估值方面的原因：
1. 大型社會運動影響
2019年下半年開始出現由反送中引發的大型社會運動，影響了本土的零售及消費，自由行來港大幅減少，大家預期領展收入下降。
2. 股價不便宜
領展股價不斷上升，估值也在不便宜，在REITs當中，派息並不吸引，普遍香港REITs平均都有7厘水平，但領展最新加了派息，息率亦只是四厘。
(圖2 領展息率跟其他REIT比較)
用REITs常用的另一個估值方法市賬率(PB)計，即使股價回落，以往PB都有0.7以上，比其他PB只得0.4附近的REITs，吸引力打了折扣。另外，經過最近業績公布的物業重估後，資產縮了水超過一成，以現價計，PB更加升到0.8。
(圖3 REIT市賬率比較)
領展PB不單高於其他REITs，還比大部份地產收租股高，例如希慎興業(0014)PB為0.3， 而大半隻收租股新鴻基地產(0016)PB為0.49。
股份的估值高，及引力自然減。(想了解市賬率的分析方法，可以重溫我們的文章：投資學堂：用市帳率執平貨)
3. 防守性減弱
領展的主要收入，原本主要來自屋邨的商場、停車場，這些與民生息息相關，經濟敏感度比較低，不過自從基金開始改變了方針，從事發展物業、到海外收購，它的基本防守性功能也慢慢下降，對於一些比較保守的投資者如退休基金，吸引力慢慢減弱。
4. 疫症影響
武漢肺炎蔓延，對各地經濟造成重大打擊，香港也不例外，經濟活動受影響，失業率上升，樓市會首當其衝，物業資產價格下降，對領展也自然也有重大的影響。
5. 港版國安法重挫投資信心
港版國安法的推行，對信心造成重大影響，投資者擔心會引發連串中美之間角力，以及對在港外商界造成很大的陰影，以本土收入為主的經濟股份，受到大幅拋售，加深領展的跌勢。
6. 基金撤資
香港先後遇上去年中的大型社會運動，以及港版國安法困擾，令香港經濟前景極不明朗，外資基金早於去年中有撤走跡象，國安法加快外資流走的步伐，領展一向是外資基金的愛股，外資流走，領展自然成為沽售對象之一。
短評全年業績
說了多項負面因素，現在說說最新的截至2020年3月底的全年業績。全年蝕171.3億元，不過，蝕錢只不過是會計制度下，帳面的問題，主要因為資產價格縮水，全年有錢賺。為討好股民，在市況差的環境下，增加派息。全年派息增加近6%，去到287.19仙。
領展去年度的收入在逆境中仍升近7%，反映這隻基金的防守本質。收入沒有預期差，對股價有刺激作用。
另方面，股價自2019年中大幅從高位回落，估值比以前吸引，加上爛船也有三根釘，領展主要收入依然來自與民生息息相關的商場收入，仍然有一定的防守性，所以這也是它另一個正面的因素。
不過放在眼前依然有很多不明朗的因素，例如武漢疫情對於香港經濟影響逐步浮現，樓市表現一般反應比股市慢幾拍，往後會繼續走下坡； 如果國安法正式推行，勢將加快香港的移民潮，香港樓市都有機會跌得深一點。本地的股份，特別是地產收租股也沒有運行，領展怎能例外？
長線一點，領展以前所以受歡迎，主要因為物業有不少增值空間。領展以往不斷把屋邨商場及停車場大翻新，透過提升資產質素，增加租金收入。隨着大部份物業都已經進行翻新，能夠憑這個策略提升租金收入的空間不斷收窄。之後，領展開始拆售商場，變賣資產，呢一招亦可以釋放物業的潛在價值，繼續推行股價上升。
不過這兩個策略未來可運用空間會減少，領展只靠本身租金收入，回報未必可以支持股價繼續高速增長，所以中線來說，隨著股價出現大幅調整，加上逆境中保持增加派息，股價有支持，但放在面對仍有多項不明朗因素，股價都會有不少的波動。
結語
總括來說，領展的業績雖然反映這隻房產基金仍然存有一定的防守性，放在面前仍然有很多不明朗的因素，加上股港下半年可能會因政治發展，出現不少的波動，股價很難說已經見底。以本土經濟為收入的股份，大家都要審慎一點。